Takaisin
Ostitko kiinteistön tai rivitaloasunnon, jossa kaupan jälkeen ilmenee ongelma; huonoa sisäilmaa, maakellarin tai homeen hajuja tai lattiasienen aiheuttamaa rakenteiden lahoamista? Lue miten toimia, jos asunnostasi tai kiinteistöstäsi tulee ongelma kaupan jälkeen.
Yleisimmät asunto- ja kiinteistökaupan jälkeiset ongelmat johtuvat siitä, ettei kiinteistöä ole tutkittu tarpeeksi huolella ennen kauppaa: sisäilma- tai kosteusongelmia tai lahottajasienen aiheuttamia ongelmia ei ole havaittu. Ennen kauppaa tehdään vain harvoin rakenteita avaavia tutkimuksia. Tällöin ongelmat kiinteistössä voivat jäädä piiloon. Puhutaan salaisesta virheestä silloin, kun kaupan jälkeen ilmenee ongelma, josta myyjä ei ole tiennyt. Toisaalta myyjä on voinut tietää asunnon ongelmasta, mutta ei ole kertonut siitä ostajalle. Tällöin kyse voi olla myyjän tiedonantovirheestä.
Kaupan jälkeisiä hajuhaitta-, home- ja muita ongelmia tutkitaan sisäilmasta ja rakenteista otettavilla näytteillä. Näytteiden otossa on tarkeää käyttää ammattitaitoista rakennusterveysasiantuntijaa tai sisäilma-asiantuntijaa. Asiantuntijaa tulee käyttää, jotta näyttenoton luotettavuudesta ei myöhemmin synny ongelmaa. Joskus kaupan ongelma mutkistuu eikä korvauksista, kuten hinnanalennuksesta myyjän kanssa päästä sovintoon. Tällöin on ensiarvoisen tärkeää, että kiinteistön ongelmat on luotettavasti tutkittu ja dokumentoitu mahdollista oikeudenkäyntiä varten.
Sisäilmatutkimus tehdään tutkimalla sisäilmasta otettavia näytteitä
Kiinteistön kaupan jälkeistä sisäilmaongelmaa voidaan tutkia huoneilmasta etenkin silloin, kun epäillään voimakkaasti oirehtivaa home- tai mikrobikasvua rakenteissa. Tyypillisesti sisäilmatutkimuksia tehdään ottamalla ilmanäytteitä tähän käyttöön soveltuvalla impaktorilla. Tällainen on muun muassa 6-vaiheinen Andersen-keräin. Ilmanäytteistä tutkitaan sisäilman mikrobikasvustot ja ilman kosteuspitoisuus.
Ennen kuin näytteitä voidaan ottaa, sisäilmatutkija perehtyy rakennuksen taustatietoihin. Tutkija selvittää talon rakenteiden ja ilmanvaihdon toimivuuden talon rakenne- ja LVI-piirustusten avulla. Tarvittaessa tutkija tekee perehtymiskäynnin ja selvittää, vastaako talon tekniikan toteutus annettuja piirustuksia.
Taustatutkimuksessa selvitetään muun muassa lämmityslaitteiden toiminta ja kunto, lämpöolot, mahdolliset pöly-, haju- ja epäpuhtauslähteet, melulähteet, rakenteiden toiminta sekä kunto sisä- ja ulkopuolelta. Lisäksi kartoitetaan kosteusvaurioituneet rakenteet.
Sisäilmatutkimuksessa tyypillisesti tutkittavia asioita ovat mikrobien ja homeiden esiintyminen, haihtuvat orgaaniset yhdisteet (TVOC), PAH-yhdisteet, formaldehydit, ammoniakki ja styreeni, pölyt, mineraalivillakuidut ja asbesti.
Sisäilmatutkimuksen yhteydessä voidaan tehdä muitakin tutkimuksia, kuten ottaa rakenteista näytteitä mikrobien ja homeiden tutkimiseksi.
Materiaalinäytteillä tutkitaan kiinteistön kaupan jälkeistä ongelmaa
Kiinteistön rakenteista otettavien materiaalinäytteiden tarkoituksena on paikantaa ja tutkia kiinteistön kaupan jälkeistä ongelmaa. Näytteet otetaan rakenneavauksista puhtailla näytteenottovälineillä. Näytteet pakataan suljettaviin Minigrip-pusseihin ja toimitetaan laboratorioon analysoitaviksi.
Näytteenotossa tulee käyttää asianmukaisen koulutuksen omaavaa sisäilma-asiantuntijaa tai rakennusterveysasiantuntijaa. Tällaisen asiantuntijan tekemänä tutkimusten näyttöarvo mahdollisessa oikeudenkäynnissä on huomattavasti luotettavampi, kuin jos näytteenoton tekee hometutkimukseen kouluttamaton henkilö tai maallikko.
Kontaminaatioriskin välttämiseksi materiaalinäytteet otetaan aina puhtaammista materiaaleista vaurioituneimpiin materiaaleihin. Tärkeää on huolehtia siitä, että näytteenottaja käyttää suojakäsineitä ja näytteenottovälineet puhdistetaan näytteiden oton välillä.
Suoraviljelymenetelmässä näytteitä kasvatetaan näytteenottomaljassa. Kasvatuksen jälkeen syntyneiden pesäkkeiden määrä lasketaan ja pesäkkeet tunnistetaan. Tulos ilmoitetaan suhteellisella -/+/++/+++/++++ -asteikolla.
Laimennosmenetelmässä mikrobit, itiöt ja rihmaston kappaleet irrotetaan näytteestä nesteeseen, josta tehdään laimennossarja mikrobien kasvatusta varten. Pesäkkeet lasketaan ja tunnistetaan. Tulos ilmoitetaan pesäkkeitä muodostavien yksiköiden määränä näytegrammaa kohti (pmy/g = cfu/g).
Mikrobeja ja homeita voidaan tutkia myös rakennuksen pinnoilta sivelemällä otettavilla pintanäytteillä.
Kaupan jälkeinen ongelma kannattaa tutkia huolellisesti
Jos kiinteistön kaupan jälkeen paljastuu ongelma, kuten maakellarin hajuja, kosteusongelmaa, homeongelmaa tai mikrobien tai lattiasienen aiheuttamaa ongelmaa, tulee kaikki tutkimus tehdä aina luotettavin menetelmin ja näytteenottoon perehtyneiden asiantuntijoiden avulla.
Asuntokauppariitoihin erikoistunut Kiinteistölakimies Group suosittelee rakennusterveysasiantuntijan tai sisäilma-asiantuntijan käyttämistä kiinteistön ongelman selvittelyyn sekä kiinteistölakimiehen asiantuntemusta kiinteistön ongelmista ja virheistä reklamointiin. Jos kiinteistössä havaitaan tutkimuksen jälkeen myyjän vastuulla oleva kiinteistökaupan ongelma, siitä on heti asiantuntevasti reklamoitava.
Pätevän asiantuntijan käyttämistä näytteenotossa suositellaan, jotta myöhemmin ei voitaisi menestyksekkäästi väittää näytteenoton olleen puuteellista. On hyvin tärkeää, että laboratorion analyysituloksen mikrobit eivät ole tulleet näytteenoton yhteydessä näytteen kontaminaation johdosta.
Ilma- ja pintanäytteissä näytteenoton epäluotettavuutta tuovat muun muassa meneillään olevat tai päättyneet korjaus- ja purkutyöt, purkutöiden ja rakenneavausten kautta sisäilmaan kulkeutuvat mikrobit, näytteenottajan huolimattomuus näytteenotossa, ulkoilman mikrobit, asukkaiden ja kotieläinten tuomat mikrobit ja homeet ulkoa, työpaikoilta, päiväkodeista ja kouluista ja jopa huonekasvien homeinen multa.
Saitko reklamaation kaupan jälkeen? Valvomme myös myyjän oikeusturvaa näytteenottotilanteessa
Jos olet myynyt kiinteistön tai asunnon, josta olet saanut reklamaation, sinun kannattaa ottaa Kiinteistölakimieheen yhteyttä jo ennen ostajan tekemää kuntotutkimusta. Tulemme mukaan näytteenottoon ja havainnoimme, onko näytteenotto tehty oikein. Onko materiaalinäyte otettu puhtailla välineillä tai onko näytteenotossa edetty oletetusti puhtaasta vaurioituneimpaan materiaaliin. Valvomme erityisesti, onko näytteenotto tehty Valviran ohjeistuksen mukaisesti.
Jos kaupasta myöhemmin tulee oikeudenkäyntiin johtava riita, näytteenoton asianmukaisuuden toteaminen jo näytteenottotilanteessa on myyjän oikeusturvan kannalta ensiarvoisen tärkeää.
Jos epäilet kiinteistössäsi ongelmaa tai olet saanut reklamaation myydystä kiinteistöstä tai asunnosta, ota heti yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Saat meiltä maksuttoman toimenpidesuosituksen ongelman tutkimiseksi ja asian eteenpäin viemiseksi. Annamme maksuttoman arviomme myös siitä, oletko oikeutettu hinnanalennukseen tai kaupan purkuun kiinteistön tai asunnon virheen vuoksi.
Jos olet myynyt kiinteistön, josta olet saanut reklamaation, annamme maksuttoman näkemyksemme ostajan vaatimuksiin ja miten asiassa kannattaa toimia.
Lue seuraavaksi: Mikrobien ja homeiden aiheuttamat terveyshaitat
Lue seuraavaksi: Mistä homeen tunnistaa?