Takaisin
Eri vuosikymmenien aikana rakennetuissa taloissa on erilaisia riskirakenteita, kuten vaurioherkkiä valesokkelirakenteita. Joskus riskirakenne voi olla vaurioitunut ja oikeuttaa asuntokaupan hinnanalennukseen, jopa kaupan purkuun. Aina kuitenkaan riskirakenne ei ole realisoitunut korvattavaksi vahingoksi. Milloin riskirakenteesta muodostuu korvattava vahinko asuntokaupassa? Artikkelin lukemalla tiedät enemmän asiasta.
Rakentamista koskevat perinteiset opit unohdettiin hyvin pitkälti 60-luvun puolella, kun oli kiire rakentaa nopeasti ja tehokkaasti uusia asuntoja kaupunkien kasvavalle väestölle. Keksittiin maanvarainen betonilaattarakenne, jonka päälle rivitalo tai omakotitalo rakennettiin. Rakenne näissä taloissa on alhaalta ylöspäin maatäyttö, styrox-levyt ja niiden päällä pohjalaatta. Joskus maatäytön (hiekka tai sepeli) päälle valettiin pohjalaatta suoraan, ilman lämmöneristystä. Tämän päälle asennettiin lämmöneristeeksi mineraalivilla ja puukorokelattia. Sanomattakin on selvää, että tällainen, helposti kosteusvaurioituva rakenne alkaa nykyään olla käyttöikänsä loppupäässä. Rakenne edellyttää uusimista tai korjaamista.
Valesokkelitaloissa lattiarakenne on maanpintaa alempana, mikä on monien kosteus- ja homevaurioiden juurisyy. Käytännössä valesokkeli on talossa silloin, kun pihalta pääsee kävelemään suoraan sisään ilman portaita. Valesokkelitaloja kunnostetaan yleensä puukoolattuja seiniä uusimalla ns. kengittämällä. Tällöin vaurioitunut puinen seinäkoolaus korvataan ei-orgaanisella materiaalilla, joka ei vaurioidu kosteuden vaikutuksesta. Korjaustapoja on kuitenkin useita, myös sellaisia, joissa rakenteita ei uusita.
Usein ongelmia aiheuttaa perustusten vedeneristyksen puutteellisuudet tai puuttuminen. Aina edes yksikertaisinta vedeneristystapaa eli sokkelin suojaksi asennettavaa patolevyä ei ole osattu asentaa oikein. Vesi on päässyt levyjen lomista vapaasti rakenteisiin aiheuttaen perustusten ja seinärakenteiden kastumisen ja edelleen mikrobihaittoja.
Salaojia rakennettaessa on voitu tehdä karkeita virheitä: salaojahiekka ei täytä edellytettyjä vaatimuksia eli on liian hienoa tai salaojahiekkaa ei ole käytetty lainkaan. Jossain tapauksissa salaojahiekan sijaan putkien päälle on kaadettu sama täyttömaa, joka oli kaivettu pois salaojaputkien päältä. Sanomattakin on selvää, ettei tällaisesta salaojasta ole juurikaan mitään hyötyä rakennuksen kosteusrasituksen poissa pitämiseksi.
Milloin riskirakenne on kiinteistön virhe?
Jokainen rakennus on aikakautensa tuote eikä esimerkiksi 60-70-luvun talon ostaja voi lähtökohtaisesti edellyttää, että rakennus olisi rakennettu nykyajan rakentamista koskevien vaatimusten edellyttämällä tavalla.
Eri vuosikymmenien taloissa on tavallisesti rakenneratkaisuja, joita nykytietämyksen valossa pidetään riskirakenteina. Siitä huolimatta kaikki riskit eivät aina realisoidu, eikä pelkkä talon rakentaminen tavalla, jota nykyään pidetään riskirakenteena, ole peruste vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Jos riski on kuitenkin realisoitunut (tai myyjä on antanut virheellistä tietoa talon rakenteista) saattaa ostajalla olla oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua home- tai kosteusvaurion vuoksi. Tämä edellyttää, ettei vaurioita ole kauppaa edeltävässä tarkastuksessa havaittu tai ettei ostajalla ole ollut syytä epäillä vauriota ennen kaupantekoa. Myyjä on saattanut myös antaa virheellista tietoa ostajalle, esimerkiksi ettei talossa ole valesokkelia ja myöhemmin kaupanteon jälkeen talossa paljastuukin vaurioitunut valesokkeli.
Uusissa taloissa erimielisyyttä ostajan ja myyjän välillä saattaa aiheuttaa talon rakentaminen rakennepiirustuksista poikkeavalla tavalla. Lupapiirustustusten mukaista eristemäärää ei esimerkiksi ole käytetty vaan seinissä tai katossa saattaa olla lupakuvia vähempi määrä eristettä. Tällaisissa tapauksissa kaupassa voi olla tiedonantovirhe: myyjä on antanut virheellisen tiedon kaupan kohteesta ja annetulla tiedolla on ollut merkitystä kauppaan.
Kiinteistö- ja asuntokauppaa tehtäesä onkin hyvin tärkeää, että myyjä kertoo kaikki tiedossaan olevat seikat myytävästä kohteesta ja kaikki nämä tiedot merkitään kauppakirjaan tai ainakin kuntotarkastusraporttiin, joka otetaan kauppakirjan liitteeksi. Päinvastaisessa tapauksessa ostajalle voi syntyä hinnanalennukseen tai kaupanpurkuun liittyvä riski kaupanteon jälkeen.
Voiko ostaja vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua riskirakenteen vuoksi?
Hinnanalennuksen tai kaupan purun vaatiminen edellyttää aina, että asunnossa tai kiinteistössä on merkittävä tai oleellinen virhe, jonka johdosta on kohtuullista sovitella maksettua kauppahintaa alemmaksi. Aivan pienistä virheistä ei voida hinnanalennusta vaatia, vaan virheen on oltava merkityksellinen oikeuttaakseen hyvitykseen.
Pääsäännön mukaan ostaja ei voi vaatia korvausta sellaisista seikoista, jotka ostajan olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa tai tutuessaan kaupan kohteeseen. Virheet kuntotarkastuksessa eivät vähennä ostajan velvollisuutta tutustua “huolellisen henkilön tavoin” kaupan kohteeseen, mikä tarkoittaa aistinvaraista tutustumista myytävään asuntoon tai kiinteistöön.
Jos ostaja havaitsee jotain poikkeavaa (esim. vesiläiskiä katossa tai maalin kupruamista seinissä), ostajalta voidaan edellyttää laajempaa tutustumista kaupan kohteeseen. Se voi tarkoittaa epäillyn virheen, kuten kosteusvaurion parempaa tutkimista laajemman vaurion varalta.
Ostaja ei voi pääsääntöisesti vedota siihen, ettei ole käyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan ja luottanut pelkästään kuntotarkastajan ammattitaitoon, jos myöhemmin osoittautuu, ettei kuntotarkastaja ole toiminut huolellisesti kohdetta tarkastaessaan.
Jotta ongelmilta vältyttäisiin, tuli ostettavan talon riskirakenteet ja mahdolliset ongelmat tutkia mahdollisimman hyvin ennen kauantekoa. Valitettavasti perinteinen kuntotarkastus, jossa tehdään ainoastaan aistinvaraisia havaintoja, ei aina riitä kohteen kunnon perinpohjaiseen tutkimiseen ja riskirakenteiden merkityksen selvittämiseen.
Mikäli olet ostamassa tai myymässä taloasi, sinun kannattaa teettää rakenteisiin menevä kuntotutkimus, jossa selvitetään mahdolliset talon riskirakenteet sekä riskien realisoituminen kosteus- ja homevaurioiksi. Ota yhteyttä RTA-tutkimukseen ja tilaa kuntotutkimuspalvelumme, niin voit kaupan teonkin jälkeen nukkua yösi rauhassa!
Lue seuraavaksi: Ostitko itsellesi hometalon? Meiltä saat asiantuntija-apua
Lue seuraavaksi: Miten sisäilmaongelma pitää tutkia ja korjata?